房屋鉴定案例

1 房屋概况

该项目位于上海市宝山区水产路与同济路宝钢钢有限公司生产厂区内，煤气分厂综合用房作为厂区办公楼使用，由上海第五钢铁设计研究所设计，施工及监理不详，该房屋设计图纸齐全。

煤气分厂综合用房建造于1990年，原为一幢二层(部三层)框架结构房屋，2007年改造成一幢四层钢筋混凝土框架结构房屋，作为板带办公楼使用，每层层高分别为4.2m、4m、3.2m、4m，高檐口标高为19.6m，东西方向总长为39.04m，南北方向总长为24.04，基本开间为6.8m、6.5m，建筑面积约为2900m2。

房屋原一、二层轴线为1-7/A-D，2007年对房屋进行加层改造，三层加层轴线为3-7/B-D，四层加层轴线为1-7/A-D，加层后的房屋与原结构相同，为钢筋混凝土框架结构;原建筑物底层为浴室及五金库，二层以上为工段及计量间、教室、更衣间等，加层改造后作为板带厂区办公楼使用。

煤气分厂综合用房为钢筋混凝土框架结构，楼板为预制板，主要混凝土柱尺寸为400mm×450mm、400mm×650mm，柱间混凝土梁尺寸为250mm×600mm、250mm×750mm、250mm×700mm、300mm×600mm、300mm×850mm，屋面板为预制混凝土板，厚度为100mm。房屋钢筋混凝土基础垫层为300厚100# 混凝土，其余现浇构件及现场预制构件均为200# 混凝土;一层及电梯井道采用标准粘土砖，二层采用粉煤灰加气混凝土块，各房间新砌隔墙均采用为200mm蒸压加气混凝土砌块。房屋为不上人平屋面。柱平面布置图详见附件2附图1，具体房屋情况见表4.1。

2 检测目的、范围和内容

目前业主拟对宝钢钢有限公司生产厂区存量房屋进行产证办理。为了解厂区内存量房屋质量现状，为房屋后续办理产证提供依据，委托公司房屋质量检测站对检测范围内的煤气分厂综合用房进行房屋质量检测。本次检测房屋范围为房屋一、二层，三层轴线1-3/A-D，检测内容如下：

(1)建筑的使用情况

调查建筑的使用功能及使用情况，了解是否有荷载过大，改变结构以及用途变更等情况，了解房屋的改造情况。

(2)房屋建筑结构复核

现场采用Leica TCR1202+型电子全站仪、Disto-D2激光测距仪、5M卷尺、PS200钢筋探测仪等仪器对房屋轴网尺寸、层高、主要构件截面尺寸、建筑结构布置等概况进行现场复核。

(3)房屋倾斜及不均匀沉降检测

采用Leica TCR1202+全站仪对房屋的倾斜及不均匀沉降进行检测。

(4)房屋结构损伤状况的检测

检查结构是否有裂缝、变形以及部损伤情况，采用文字、照片等形式予以记录。

(5)房屋结构材料强度检测

现场采用ZC3-A型混凝土回弹仪，参照《回弹法检测混凝土抗压强度规程》(JGJ/T23- 2011)推定构件强度，再依据《混凝土结构加固设计规范》(GB50367-2013)对其进行混凝土龄期修正，推定该构件现龄期混凝土抗压强度等级;利用酚酞试剂对房屋构件的混凝土碳化深度进行测试。

3 检查及分析结果

3.1 房屋建筑情况调查

通过对现场的实地考察及向委托方了解，房屋在建成投入使用后使用功能发生改变，现为板带办公楼，煤气分厂综合用房原为二层(部三层)钢筋混凝土框架结构房屋，房屋在2007年左右进行加层，其中轴线为3-7/B-D加为三层，四层加层增加的轴线为1-7/A-D，增建的三层楼层高为3.2m，四层层高为4m。

3.2 房屋建筑结构复核

根据委托方提供的房屋结构图及相关原始资料，我站工作人员采用Leica TCR1202+型电子全站仪、Disto-D2激光测距仪、5M卷尺、PS200钢筋探测仪等仪器对房屋轴网尺寸、主要构件截面尺寸、建筑结构布置等概况进行了现场复核。轴网尺寸复核成果及主要构件几何尺寸复核结果见表6.1~6.3。

经过现场检测复核表明各构件截面尺寸、结构布置及主要构件钢筋配置与原设计图纸基本相符。

3.3 倾斜及不均匀沉降检测

3.3.1 房屋倾斜检测

为明确房屋目前实际倾斜情况，结合现场检测条件并根据房屋实际情况，按照投点法测量房屋顶部相对于底部的偏移值，采用leica TCR1202+型全站仪对房屋整体倾斜进行检测。测量结果表明，检测范围内房屋S2号点大倾斜率为向东1.20‰(注：倾斜率测量包含施工误差)，各测点均小于《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2011)中规定的限值4‰。倾斜测量结构表6.3。

3.3.2房屋不均匀沉降检测

结合现场检测条件并根据房屋实际情况，采用Leica TCR1202+型全站仪对房屋的相对不均匀沉降进行检测，检测结果见表6.4。

由检测结果得出，房屋沉降向北倾斜与房屋倾斜测量方向一致，基础部大倾斜率为5.5‰，大于《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2011)关于同类建筑基础部倾斜的限制3‰，(由于沉降观测包含施工误差，此数据仅作参考)。

3.4 房屋结构损伤状况的检测

现场对房屋结构损伤状况进行全面检测，检测结果表明房屋混凝土柱存在破损、露筋、钢筋锈蚀等现象，屋架节点锈蚀。房屋屋面渗水严重，屋面板底普遍存在渗水痕迹且露筋，详见表6.5及附件1检测照片。

3.5房屋材料强度检测

3.5.1 混凝土碳化深度检测

现场采用酚酞试剂对房屋部分柱、梁构件的混凝土碳化深度进行测试。结果表明：所测混凝土构件均有程度碳化，碳化深度均大于6mm，但碳化深度小于钢筋保护层厚度。

3.5.2 混凝土强度检测

现场采用HT225PH2-E型混凝土回弹仪，参照《回弹法检测混凝土抗压强度规程》(JGJ/T23- 2011)推定构件强度，再依据《混凝土结构加固设计规范》(GB50367-2013)对其进行混凝土龄期修正，推定该构件现龄期混凝土抗压强度等级，详细检测结果见表6.6。由表中看出，所测构件混凝土强度在20.9 MPa ~22.6 MPa之间，满足设计200#混凝土要求。

4 检测结论与建议

4.1 结论

(1)煤气分厂综合用房在建成投入使用后使用功能发生改变，现为板带办公楼，房屋原为二层(部三层)钢筋混凝土框架结构房屋，房屋在2007年左右进行加层，其中轴线为3-7/B-D加为三层，四层加层增加的轴线为1-7/A-D，增建的三层楼层高为3.2m，四层层高为4m。

(2)现场检测复核结果表明各构件截面尺寸、结构布置及主要构件钢筋配置与原设计图纸基本相符。

(3)房屋倾斜测量结果表明，检测范围内房屋S2号点大倾斜率为向东1.20‰(注：倾斜率测量包含施工误差)，各测点均小于《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2011)中规定的限值4‰。(测量结果包括房屋实际倾斜度和施工误差影响)

(4)房屋围护墙体存在不均匀沉降的现象，由检测结果得出，房屋沉降向北倾斜与房屋倾斜测量方向一致，基础部大倾斜率为5.5‰，大于《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2011)关于同类建筑基础部倾斜的限制3‰，(由于沉降观测包含施工误差，此数据仅作参考)。

(5)房屋完损状况检测结果表明，房屋楼面底板存在粉刷开裂，四层填充墙发生斜向开裂，混凝土梁柱连接。

(6)通过回弹法抽检混凝土构件，混凝土强度满足原设计200#混凝土的要求。

综上所述，基于房屋目前现状，该房屋在不改变结构及使用功能的情况下可正常使用。

4.2 建议

依据检测检查、计算分析结果，提出以下处理意见及建议：

(1)建议对粉刷开裂部位进行修补;

(2)建议定期对房屋进行检测监测及维护。

对于农村自建别墅来说，选择砖混结构还是框架结构是一个很难决定的问题，别是很多人都不是很懂这一块。所以下面我们来比较一下就知道它们的区别了!

因农村自建房大部分为自用房，设计上来讲楼层大部分为五层以下，建筑面积较小。因此，农村自建房在结构选择上一般为砖混结构或框架结构。当然，薄壁轻钢结构、钢框架结构、预制PC装配式、剪力墙结构、EPS模块结构等结构也用于农村自建房。但是今天主要介绍砖混结构和框架结构这两种常见的建筑结构。大岭山镇办理厂房验厂安全检测鉴定多少钱办理|

砖混结构指的就是建筑的承重结构是楼板和墙体。

砖混结构的楼板主要承受的是房间内的重量。砖混结构的梁直接设置在砖墙上，构造柱将梁和墙连接起来，让建筑整体。所以，砖混结构的梁并不承受重力，承重部位是砖墙。因此，砖混结构的建筑适合开间进深较小，房间面积小的建筑。

因为砖体的承压能力不如混凝土和钢筋，在承受弯曲方面，大朗镇办理厂房验厂安全检测鉴定多少钱办理|黄江镇办理厂房验厂安全检测鉴定多少钱办理，能力更是极差。受限于砖体本身的物理性能，砖混结构楼层不能太高。而且一旦建成，房间的承重墙体是不能改动的。日后如果房屋要进行二次改造，在规划上很受限。

框架结构的建筑承重结构是梁、板、柱。即使没有墙体，整个结构也能自己稳定樟木头镇办理厂房验厂安全检测鉴定多少钱办理|谢岗镇办理厂房验厂安全检测鉴定多少钱办理|塘厦镇办理厂房验厂安全检测鉴定多少钱办理|，不倒塌。房屋的墙体是填充在框架之间的。这部分填充并无实际受力。

框架结构的房间布在整体看来更为灵活，相较砖混结构的房间，框架结构的房间在规划和面积上都更有优势。

在建筑外观设计中，框架结构比砖混结构线条更多变。同时，框架结构的抗震性能也要比砖混结构好。因为墙体不承重，填充的砌体相对砖混的承重墙要更薄，这样使得房屋的使用空间变大。在日后对房屋进行二次改造时，也比砖混结构更为容易。

当然，框架结构也有缺点。因为有些柱子截面过大，在造型上可能会突出墙面，影响观感。但是如果你选择的设计师足够，完全通过设计对柱子进行修饰，使得使用和观感上更舒适。

框架结构的建筑，完成了基础、主体和砌体的分部，这种自建房的单价大概在1400-1600元之间。

框架结构和砖混结构主要的优缺点如下：清溪镇办理厂房验厂安全检测鉴定多少钱办理|凤岗镇办理厂房验厂安全检测鉴定多少钱办理，

1. 框架结构在相同条件下，单价上比砖混结构高200-400元左右;

2. 框架结构抗震性能比砖混结构好;麻涌镇办理厂房验厂安全检测鉴定多少钱办理|中堂镇办理厂房验厂安全检测鉴定多少钱办理|

3. 框架结构在相同条件下，比砖混结构使用空间大;高埗镇办理厂房验厂安全检测鉴定多少钱办理|石碣镇办理厂房验厂安全检测鉴定多少钱办理|望牛墩镇办理厂房验厂安全检测鉴定多少钱办理|

4. 框架结构在房屋二次改造时比砖混结构更方便。洪梅镇办理厂房验厂安全检测鉴定多少钱办理|道滘镇办理厂房验厂安全检测鉴定多少钱办理

由于两种结构的不同，大家根据建筑的设计方案结合建房的预算情况以及日后对于自家房屋的规划等，选择更适合自家的建筑结构。