一大批老旧小区待改造，需投资4万亿

  【导读】我国需要改造的老旧小区投资总额达4万亿，存量空间改造已成为城市发展的新趋势。随着目前一、二线城市增量土地供应的短缺，基于存量空间转换的内涵式增长已成为城市发展的新趋势。其中，旧住宅区改造是提高城市质量过程中的一项重要工作。

  目前，许多企业都在积极参与旧住宅区的改造。不过，业内人士表示，在旧住宅区的改造方面，仍有一些法规和技术标准尚未完善的地方，仍需要政府、企业和居民的努力。

  早在2015年，中央城市工作会议上，就要求加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式。

  2016年2月，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基础设施建设。

  今年政府工作报告指出，我国城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。

  在此背景下，6月19日，国务院召开常务会议，部署和推进城市旧居住区改造，顺应群众改善居住条件的期望，明确要求推进建立居住区长效后续管理机制，将旧居住区改造提升到国家层面。

  在业内看来，老旧小区改造，承载着人们对美好生活的向往，也是城市品质提升过程中的一项重要工作。

  不仅如此，对于房地产而言，老旧小区改造也可谓意义深远，即通过住房改造工程，可以更高效地改善居民生活质量，同时不过分刺激房地产市场，提前透支需求。此外，老旧小区业主的换房需求可能会延后，也有利于房地产市场的平稳发展。

  改造投资将达4万亿

  记者了解到，老旧小区是指建成于2000年以前、公共设施落后，影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的，且未纳入棚户区改造计划的住宅小区。

  目前老旧小区在三大问题上较为突出：一是管网破旧，上下水、电网、煤气、光纤设施要么缺失，要么老化严重；二是公共服务缺失。由于这些小区建造时间较早，在养老、抚幼、物业，以及文化娱乐、健身、机动车和非机动车的存放等问题较为凸显。尤其是对电梯等设施的呼吁较为强烈；三是没有物业管理，公共环境普遍比较差，这些问题直接关系到小区居民的生活品质。

  在第十一届全国既有建筑改造大会上，住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波介绍，我国2000年前老旧居住小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。

  而在投资规模上，来自方正证券的一份研究报告指出，根据已经公布改造计划的省份或城市来看，平均每平米需要投入的资金约为138到623元/平方米（安徽省合肥市）。将老旧小区的改造分为三部分：楼本体、小区公共区域、完善小区环境。这三部分的改造成本估算分别为400、200、100元/平方米，合计改造一个小区的成本约为700元/平方米。由此计算，整个老旧小区改造的成本大约为2.8万亿元。若再加上企业方利润，保障在3%利润 2%管理费，以及对社区服务方面的建设投入，总投资会更高些。

  实际上，2019年3月，国务院参事仇保兴撰文披露称，据初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。