万达开一个火一个，王健林说套路在于餐饮！

王健林在6年前就总结万达的套路之一就是在顶楼做餐饮！当地排名前30的餐饮品牌，每个万达广场必须引进不少于20家。因餐饮在顶楼聚了人气，人流通过“瀑布流”效应，带动其他楼层的生意。

除了引入餐饮，万达在选址、定位、业态选择方面也颇有套路，或许对于老板开店有借鉴和启发意义。

一、选址

1.交通便利。至少面临两条城市主道，便于人流从两个方向进出，否则容易发生拥堵。

2.居住人口规模。半径5公里内居住人口达30万，高铁站、飞机场每年客流上千万，但万达原则上不予考虑，因为流动人口是偶尔消费。

3.临近地段没有相同业态。

选地段，很多时候对于店铺经营是一步决生死。除非是私家菜馆偏要藏山隐水，一般门店选址，都要求能让顾客便利抵达。而且，要留意人潮方向。人依赖于习惯，都从南边来，你的店面最好不要在街北侧。所谓“一步差三成”，就是这个道理。

值得一提的是，人流量大≠客流量大≠你的目标客户群多。笔者附近十字路口有家中餐馆，每日上下班人流量很大，旁边还有公交站。口味不错，性价比也算高，可是半年不到倒闭了，改成了快餐店。因为附近居民区小，而且在1公里边缘的写字楼群聚集不少餐厅，大家虽然路过，但很少停下来消费。

开店既讲究聚合也要考虑避开竞争。

聚合，消费者知道这一地带店铺多、选择余地大。避开竞争，有了一家海底捞，周围没有其他的同类火锅店。那是不是什么火锅店都开不了？不见得，海底捞附近还有一家涮涮锅。一人一个小火锅，出品非常快，跟海底捞形成明显差别。

二、定位

万达定位年轻、时尚、收入中等偏上。客群主要是是15~35岁城市人群，商户以快时尚服饰品牌、文化娱乐和大众餐饮为主。

这样定位的好处是：

1.大众消费便于聚集人气。据调查，三分之二的人是随机消费，吃完饭顺道看个电影，购物后顺便唱歌。

2.便于复制。如果路线太高端，不止地段选择受限，城市也受限。但是万达会留有余地，在大都市的繁华地段，随着周边社区成熟和消费提升，购物中心也会引入高端品牌，匹配消费需求。

每个店铺也需要自身定位，明确自己的风格、品类、消费档次、客群等，设计、产品、服务、营销都围绕这个定位开展。

高大上成功者有，但像澳门豆捞的大店模式，租金成本压力过大，导致经营难以为继。最终还是放低加盟门店要求，面积由1000平米调整为350平米。

三、业态

万达强调体验式消费，占比要过半。虽然体验式消费的商家支付租金比服装店低，但是只有这样搭配，整个商场才有活力。

此外，餐饮在万达的租赁面积比重都超过20%，一般要30家以上餐厅。王健林说：“中国的购物中心不是卖出来的，而是吃出来的。”万达对餐饮的扶持力度也比较大，对优质商家提供免租期，还给一些酒楼提供装修，允许其分数年还款，帮助他们形成连锁经营。

店铺兴旺，整个商场都生机勃勃，反过来拉高了租金，这样“以退为进”，还是自己赚了。

大家想想，每次去综合体消费，是不是餐厅门口基本都排着长队、人满为患。除非低价促销，否则你很难看到哪家服装店人潮拥挤。

有了餐饮这张王牌，购物中心的就更能聚集人气，并给零售业态的店铺带来客源。多业态整合，购物中心人气旺也促进餐饮消费，逛累了顺便吃，吃饱了接着逛。像外婆家、绿茶、探鱼这些品牌就守着购物中心开店。

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